实行“新租约+土地年租制”模式，以破解城市有机更新障碍

　　“十四五”规划和2035年远景目标纲要草案中，转变城市发展方式、推进新型城市建设成为其中一个重要内容。全国工商联房地产商会在今年的全国工商联提案中建议，实行“新租约+土地年租制”模式，以破解城市有机更新障碍。

　　据住房与建设法制调研中心了解，“新租约”是指，对有机更新的建筑按新用途、新年限重新签订土地使用年限。“土地年租制”是指，土地使用者签订新租约后，按年交纳土地出让金。

　　提案提案称，目前，国内城市更新各项制度仍不完善，各地政策健全度也差异较大。其中，在土地使用方面，问题有三：一是土地用途是否可变的问题;二是土地使用年限到期是否可延长的问题;三是建筑是否可以加层的问题。

　　该提案认为，为破解城市有机更新的上述障碍，实施“新租约+土地年租制”可以产生四种效益。

　　第一，实行“新租约+土地年租制”可以平滑衔接新旧建筑使用年限、用途和容积率的改变。如“工改商”更新后，新租约与旧租约重叠的年限内，可按商业用途的土地出让金标准按年补交，原土地使用年限到期后，直接按商业用途按年交纳土地出让金;如果增加面积，则按面积增加后的容积率测算土地出让金交纳标准。

　　第二，实行“新租约+土地年租制”是用经济手段处理土地用途变性等问题，既增加了地方土地出让收入，又减少了行政风险。

　　第三，实行“新租约+土地年租制”可以化解亟待更新的既有建筑由于土地使用剩余年限短社会资本无法投入的问题，加快城市产业升级和功能提升。

　　第四，“新租约+土地年租制”中年租金的制定可根据不同建筑用途、产权、使用面积、经营利润等进行综合考虑，建立相应的评估标准来确定;对于土地使用年限内产权人变更的，买卖双方可参考现行年租金价格和到期后价格进行协商。