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超两万亿,上半年土拍热情高涨,下半年“势如破竹”能否继续?

时间:2020-07-13 13:28:54 来源: 作者:zhangpeng 浏览量:0

  数据统计,2020年上半年全国300城土地市场土地出让金超2万亿,总额达到22657.9亿元。土拍市场调出一季度“黑天鹅事件”阴影,回温加速。其中,中国指数研究院(下称“中指院”)披露的上半年房企拿地数据显示,1-6月过半数房企拿地不输去年,50家代表房企月均拿地均值为1716.3亿元,略高于2019年月度均值。

  山半年行情已经结束,土拍市场下半年的行情又会呈现怎样的情况,是继续“势如破竹”,还是稳中有跌,回归平静?针对这一热点问题,业内专家表示随着下半年推地节奏加快,预计土地供应规模充足,当市场上供大于求时,市场“报复性”拿地节奏将会得到有效平复,同时随着各房企土储增加接近天花板,不少房企在下半年拿地时也会更加趋于谨慎理性。

  上半年拿地实况录

  一季度,与市场低迷呈现正先关的是土拍市场金额的下滑,据悉,一季度全国300城推出、成交土地面积分别同比减少14%、23%,出让金总额亦同比减少10%。不过,在北上广等地推出优质稀缺地块时,仍不乏有“地王”的出现,其中,2月北京重启土拍市场后,出现多地块高溢价拿地现象,同一月底底上海拍出总价310.5亿的黄金地块,带动了一线城市的土拍热情。

  在进入二季度后,各地政府明显加大土地供应力度。其中,核心城市优质地块集中放量住宅用地推出3.6亿平方米,同比增长11.6%。其中,4月,上海出台的相关政策中便提出加快经营性用地出让节奏,适当增加年度土地供应量;5月18日,广州一日内集中出让12宗地,上演了“史诗级土拍”,单日揽金超过230亿元;5月中旬,南京住宅用地供应力度突破了近5年新高,在后续的6月土地出让中,更是以132亿元总价集中挂牌10宗包含住宅用地属性的地块。房企在一线及二线热门城市的土拍市场中,由南至北持续复苏。

  其中复苏最快的地块主要集中在广州和长三角等地,北方较活跃的地块则主要集中在北京。中指院数据显示,金地重仓长三角核心城市,1-6月,分别以71亿元、94亿元的拿地金额成为南京拿地冠军、上海拿地亚军;持续深耕大本营的滨江集团以272亿元的拿地金额成为杭州拿地榜首;合生创展则在北京分钟寺豪掷180亿元,并成为北京前6个月拿地总额冠军。

  尽管高溢价率地块频繁出现,但整体来看,土地成交溢价率较2019年仍保持在低位。数据研究显示,2019年上半年,全国300城土地成交溢价率平均约为17%,其中4月份溢价率高达23%,此后随着各地“限地价”的推进,成交溢价率在五六月回落至20%以下。另据中指院数据,上半年全国300城住宅用地成交楼面价5154元/平方米,同比上涨16.5%,平均溢价率16.5%。

  而随着疫情影响逐渐消退,武汉土拍市场在从气候页迎来了加快复苏。6月以来,武汉的土地供应速度明显加快。继“6·18”以64.73亿元拍出9宗地块后,6月的最后一天,武汉又成功出让9宗地块,一日揽金243.82亿元,为上半年的土拍收官之战画上圆满的句点。而位置在东湖新技术开发区的两宗地块,更是以接近100%的超高溢价率成交。因此尽管武汉的土拍交易延迟了近两个月的时间,但是一季度的消沉并未过多影响这个城市上半年的整体土拍行情,其上半年出让土地收入在各大城市排行榜中并不落后。根据中国指数研究院最新发布的2020年1-6月城市土地收入排行榜,武汉以444亿元位列第14名,超过深圳、西安、郑州等多个土拍热门城市。

  不过有分析人士指出,二季度武汉土拍的快速复苏得益于今年武汉在疫情过后,调整指标、下调保证金比例等宽松的土地政策和楼市政策密切相关,这也是能够吸引众多开发商加大战略投资的重要因素。目前,武汉的拿地政策是拿地保证金比例普遍降20%,50%土地款可以延期一年交,此外预售条件也得到放宽,项目只要开发到三分之一就可以拿预售证。这相当于交土地金尾款之前,项目已经可以达到预售,开发商手上的资金占用非常少,于是拿地热情也高了许多。

  三四季度土拍预测

  鉴于上半年,土地市场供应加速,货币政策放宽、销售回暖,使得房企资金得到补足,因此也促使了资金链不紧张的众多房企加快了拿地速度。1-6月,50家代表房企月均拿地均值为1716.3亿元,略高于2019年的1706.9亿元;其中,27家房企2020年1-6月月均拿地金额超过2019年月度均值,奥园、龙光、首开前6个月月均拿地金额较去年增加一倍以上,逆势拿地扩储。

  不过,业内人士指出,目前随着疫情前期昂起积压的扩储需求得到了有效释放,下半年房企拿地可能会趋于谨慎理性。不过如果“刚需”较大的一线城市仍持续供应优质稀缺地块,资金较充裕的房企则会继续保持拿地热情。加之“房住不炒”的楼市总定位,在多地“严控资金流入房地产”的情况下,多专家预计土拍难现上半年热情。


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